还款计划计算方式
还款计划把一笔大额贷款摊成每月等额的还款，每期同时覆盖利息和本金。还款初期，每笔还款几乎全是利息——银行先拿钱。随着余额逐渐减少，同一笔固定还款中的利息部分下降、本金部分上升。这就是为什么上面的还款计划表里第一年本金只还了一点点、最后几年却还了一大笔：你不是在匀速还清房子，而是在还清一笔本身在不断缩小的债务。
为什么首付 20% 可以避开 PMI
PMI——私人抵押贷款保险——保护的是银行，不是你。首付低于 20% 时，银行的风险更高，因此每年收取贷款金额约 0.3%–1.5% 的费用，直到你的净资产达到 20% 的门槛。以 32 万美元贷款、0.5% 计算，每年约 1600 美元——这是在月供之外白交的钱。首付 20% 或以上，PMI 根本不会产生。如果确实在交 PMI，通常贷款价值比达到 80% 后会自动取消（或在你再融资时取消）。
15 年期 vs 30 年期
30 年期月供最低——手头更宽裕，还能留出现金做其他事——但还利息的时间也长一倍。15 年期通常利率更低，净资产积累速度快约一倍，总利息大幅减少（常常省掉一半以上的总利息支出），代价是月供高出不少。用计算器把两种方案都跑一遍：总利息的差距通常是这个页面上最扎眼的数字。「正确」的选择是那个你真正供得起的方案——一笔你还不上而违约的 15 年期贷款，比一笔你还得起的 30 年期贷款更贵。
关于托管账户的要点
- 托管打包——你的月供包含年房产税和房屋保险的 1/12；银行代为保管并替你支付这些账单。
- 金额每年可能变化——税基评估或保险费上涨时，月供中的托管部分随之上涨。你的本金与利息 (P&I) 固定不变，但月供总额不是。
- PMI 也走托管——按月收取并转交给保险公司，所以上面显示为单独一行。
- 首付 ≠ 唯一的首期支出——除了首付，还要预留过户费（通常为房价的 2–5%）。
本计算器按固定利率给出估算。真实房贷还涉及手续费、利率锁定、浮动利率和托管分析——请把它当作规划参考，而不是贷款报价。相关的资金计算见复利计算器和债务还清计算器。